Fördelar och nackdelar med ombildning

Apr 20, 2016 | Artikel Estate Magazine

Allt fler fastighetsägare ombildar hyresrätter till bostadsrätter. SFK Estate Magazine reder ut för- och nackdelar med ombildning och vad du behöver tänka på innan arbetet drar igång.
Ombildning innebär att hyresgästerna i ett hyreshus tillsammans bildar en bostadsrättsförening, köper fastigheten och ombildar hyresrätterna till bostadsrätter. För att föreningen ska få köpa fastigheten krävs det att den nuvarande fastighetsägaren vill sälja fastigheten i fråga och att sedan två tredjedelar av alla hyresgäster röstar för en ombildning på en särskild köpstämma.

Tina Pelles, fastighetsjurist på Fastighetsägarna i Stockholm, menar att fastighetsägare kan dra nytta av en ombildning om möjligheten öppnas. Dels ekonomiskt och dels vad gäller ansvar.
– För en fastighetsägare handlar valet om att sälja till de boende genom en bostadsrättsförening generellt sett om möjligheten att få mer betalt för fastigheten jämfört med vad en annan investerare skulle ha betalat. En “mjuk” faktor som fastighetsägare ser positivt på är att en bostadsrättsförening ofta är den part som tar bäst hand om fastigheten både på kort och på lång sikt. Det ger en lönsam försäljning och tryggar underhållet av fastigheten för framtiden, säger Tina Pelles.

Fastighetsägare bör ha i åtanke att en försäljning till en bostadsrättsförening tar lång tid till följd av skyddsreglerna som omgärdar en ombildningsprocess.
– En försäljning till en bostadsrättsförening tar längre tid att genomföra än en vanlig försäljningsprocess. Det ställer dessutom mer långtgående krav på garantier än en vanlig försäljning.

De boendes vilja att få ökat inflytande över sin bostad är en stor faktor till att arbetet med ombildning påbörjas. För fastighetsägaren är de ekonomiska incitamenten viktiga.
– Vid en ombildning får de boende indirekt inflytande över skötsel och investeringar i fastigheten samt direkt inflytande över underhåll och utformning. De får även en långsiktig kontroll över boendekostnaden och kan ta hand om fastigheten på ett mer aktivt sätt än innan. Då priset för bostadsrätterna blir väsentligt lägre än marknadsvärdet möjliggörs även en framtida bostadskarriär för de boende, säger Tina Pelles.
Fastighetsägare kan välja att behålla en fastighet med hyresrätt som upplåtelseform. Att äga flerbostadshus med hyresrätt som upplåtelseform är lönsamt. Därför är en individuell utvärdering av förutsättningarna för varje objekt nödvändigt.
– Fördelen med att behålla huset hänger samman med om fastighetsägaren gillar att äga flerbostadshus, om de är villiga att sig an ansvaret och om det är lönsamt. Om man säljer ett flerbostadshus är det svårt att hitta ett nytt att investera i, då utbudet av flerbostadshus för närvarande är tunt och konkurrensen hög. När man äger ett hus känner man dessutom till dess egenskaper medan ett nytt hus kan ha en del okända egenskaper, säger Tina Pelles.

Så länge fastighetsägaren är förberedd på ansvaret och den relativt sett långa processen kan ombildningsaffären gynna båda parter.

Tänk på detta innan ombildningsprocessen:
➔ Genom ombildningar sker en omflytt av boende i områden som påverkar den socioekonomiska
sammansättningen (s.k. gentrifiering). Vissa upplever detta som negativt, vissa positivt.

➔ Såväl bostadsrättsföreningen som fastighetsägaren behöver kvalificerad ekonomisk och juridisk
rådgivning.

➔ Om en hyresgäst inte anses vara lämplig som bostadsrättshavare ska föreningen via krav för
medlemskap i föreningens stadgar kunna påvisa detta.

➔ Gör noggranna kalkyler men tänk också som befintlig ägare igenom om det är förvaltning av
hyresrätter som är den verksamhet företaget ska bedriva i framtiden.

Text: Andreas Broman och Wilda Nilsson